عقد الإيجار: بنود تحاصر المستأجر

في شقة صغيرة بالطابق الرابع في حي نويكولن ببرلين، جلست سارة (الاسم مُعدّل لحماية الخصوصية) تتصفح عقد إيجارها للمرة الأولى بعد توقيعه. ثماني صفحات بالألمانية القانونية. كانت قد وقّعت قبل ثلاثة أشهر وهي لا تزال تحاول فهم ما وافقت عليه.

"قالوا لي وقّعي بسرعة وإلا راحت الشقة"، أوضحت سارة وهي تشير إلى فقرة في الصفحة الخامسة. بند الترميم التجميلي — Schönheitsreparaturen — الذي يُلزمها بطلاء الجدران كل ثلاث سنوات. لم تكن تعلم أن المحكمة الاتحادية العليا (BGH) أبطلت هذا النوع من البنود حين يفرض فترات زمنية محددة. مئات اليوروهات كان يمكن أن تدفعها دون وجه حق.

قصة سارة ليست استثناءً. في سوق إيجار يبلغ فيه متوسط الإيجار البارد نحو 12.50 يورو للمتر المربع في برلين — وهو رقم يتصاعد باستمرار — يجد كثير من المستأجرين العرب أنفسهم أمام عقود لا يفهمونها بالكامل. وهنا تكمن المشكلة الحقيقية.

الكفالة: أموالك في حساب منفصل

أول ما يواجهه المستأجر هو مبلغ التأمين (Kaution). القانون الألماني واضح: لا يجوز أن تتجاوز الكفالة ثلاثة أشهر من الإيجار البارد، ويجب على المالك إيداعها في حساب منفصل عن أمواله الخاصة. لكن هل يفعل ذلك جميع الملّاك فعلاً؟ ليس دائماً. وكثيرون لا يسألون عن مصير أموالهم حتى يحين موعد الخروج.

ويحق لك — بل يُنصح بشدة — أن تطلب إثباتاً بأن الكفالة محفوظة في حساب بنكي مستقل. هذا ليس طلباً وقحاً. هذا حقك القانوني.

فاتورة المصاريف الجانبية: 60% منها خاطئة

الرقم صادم. وفقاً لجمعية المستأجرين في برلين (Berliner Mieterverein)، فإن نحو 60% من فواتير المصاريف الجانبية (Nebenkostenabrechnungen) تحتوي على أخطاء. ستون بالمئة. وهذا يعني أن أغلب المستأجرين يدفعون أكثر مما يجب — أحياناً بمئات اليوروهات سنوياً — دون أن يراجعوا الفاتورة.

أكدت جمعية المستأجرين ببرلين أن "المستأجرين الذين لا يتحدثون الألمانية بطلاقة هم الأكثر عرضة لهذه الأخطاء". وكثيرون لا يعرفون أن لديهم 12 شهراً للاعتراض على الفاتورة. حق قانوني يضيع بسبب حاجز اللغة.

فرامل الإيجار وجدول الإيجار المرجعي

برلين من المدن التي تطبّق ما يُعرف بـ"فرامل الإيجار" (Mietpreisbremse)، وهي آلية تحدّ من الإيجار بحيث لا يتجاوز 10% فوق جدول الإيجار المرجعي (Mietspiegel). ولكن — وهذا مهم — يجب على المالك أن يُشير إلى هذا الجدول في العقد. إذا لم يفعل، فقد يكون الإيجار المطلوب منك أعلى من الحد القانوني.

وبالنسبة لمدة الإشعار (Kündigungsfrist)، فالمستأجر ملزم بثلاثة أشهر فقط إذا أراد المغادرة. أما المالك فيحتاج إلى فترة أطول تزداد بحسب مدة الإقامة — وهو ما يمنح المستأجر حماية إضافية تجهلها شريحة واسعة من المقيمين.

كيف تحمي نفسك

الخطوة الأولى بسيطة لكنها حاسمة: اقرأ عقدك بالكامل قبل التوقيع. خذه إلى البيت إن أمكن (ومن حقك ذلك). استعن بصديق يتقن الألمانية القانونية أو بمترجم محترف. وإذا وجدت بنوداً تبدو غريبة — كإلزامك بتجديد الطلاء كل سنتين أو منعك من تعليق صور على الجدران — فاعلم أن كثيراً من هذه البنود قد تكون باطلة قانونياً.

والانضمام لجمعية المستأجرين (تكلف نحو 90 يورو سنوياً) يمنحك استشارة قانونية مجانية ومراجعة لعقدك ولفواتير المصاريف. استثمار صغير مقابل راحة بال كبيرة.

سارة تعلمت الدرس. "لن أوقّع ورقة لا أفهمها مرة أخرى"، صرّحت بابتسامة حذرة. وهي محقة.

ملاحظة: بعض الأسماء والتفاصيل في هذا المقال توضيحية لحماية خصوصية المصادر.

المصادر

1. حماية المستأجرين — حكومة ولاية برلين
2. قانون الإيجار — وزارة العدل الاتحادية
3. بيانات السكن — المكتب الاتحادي للإحصاء