Berlin schränkt möblierte Zwischenmiete ein

Seit Samstag, dem 18. April 2026, gilt in mehreren Berliner Kiezen eine neue Regel: Wer seine Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts möbliert an Dritte untervermietet, braucht dafür eine Genehmigung des zuständigen Bezirksamts. Ohne diese Genehmigung drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro pro Fall.

Die Regelung stützt sich auf das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) in Kombination mit einer neuen Rechtsverordnung des Senats. Sie zielt laut Tagesspiegel auf den Markt für möbliertes Wohnen auf Zeit, auf dem zuletzt Quadratmeterpreise von 20 bis 30 Euro erzielt wurden. Befristete Möbliertverträge fallen nicht unter die Mietpreisbremse, was sie für Vermieter besonders attraktiv gemacht hat.

Wer ist betroffen

Die neue Genehmigungspflicht trifft einen sehr konkreten Fall: Mieterinnen und Mieter, die für mehrere Monate ins Ausland reisen und ihre Wohnung in dieser Zeit möbliert an fremde Personen untervermieten. Für Haushalte, die jeden Sommer drei bis sechs Monate im Herkunftsland verbringen und die Abwesenheit bisher zur Refinanzierung der Berliner Miete nutzen, ist das der genau beschriebene Anwendungsfall. Kurzzeitvermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb war bereits vor dem 18. April untersagt und bleibt es.

Wichtig: Die Verordnung gilt nicht berlinweit. Betroffen sind definierte Gebiete, die jedes Bezirksamt für sein Gebiet einzeln ausweist. Derselbe Bezirk kann Straßen enthalten, die unter die Regel fallen, und solche, die nicht betroffen sind. Die offizielle Übersicht findet sich auf der Seite der Senatsverwaltung zum Zweckentfremdungsverbot sowie auf der Website des jeweiligen Bezirksamts.

Vier Schritte vor dem Sommerurlaub

Zuerst klären, ob die eigene Adresse überhaupt im Geltungsbereich liegt. Das geht telefonisch beim Bezirksamt oder über die Website des Wohnungsamts. Liegt die Adresse außerhalb, bleibt die Rechtslage wie vor dem 18. April.

Ist die Adresse betroffen und ist eine Untervermietung an Fremde von mehr als drei Monaten geplant, muss ein Genehmigungsantrag gestellt werden. Der Vordruck steht auf service.berlin.de. Zuständig ist das Bezirksamt der Wohnadresse, nicht die Senatsverwaltung. Wer erst kurz vor der Abreise den Antrag stellt, riskiert, ohne Genehmigung zu vermieten, weil die Bearbeitung vor allem in den Sommermonaten Wochen dauern kann.

Die Untervermietung an Familienmitglieder, etwa an Eltern, Geschwister oder erwachsene Kinder, die aus dem Herkunftsland zu Besuch kommen, bleibt regelmäßig zulässig, ist aber in der Regel beim Amt anzuzeigen. Vor der Reise sollten Ausweiskopien und, wenn nötig, übersetzte Urkunden bereitliegen, die die Verwandtschaft belegen. Ein gut vorbereitetes Formular erspart Nachfragen.

Wer bereits einen möblierten Mietvertrag für den Sommer 2026 abgeschlossen hat, sollte dessen Laufzeit prüfen. Gerade Verträge zwischen drei und sechs Monaten liegen in dem Bereich, der nun genehmigungspflichtig sein kann. Eine schriftliche Anfrage beim Bezirksamt mit den konkreten Daten schafft Rechtssicherheit. Die schriftliche Antwort ist später im Zweifel der wichtigste Nachweis.

Das Bußgeld ist nicht theoretisch

Nach § 7 ZwVbG können Verstöße mit bis zu 500.000 Euro pro Fall geahndet werden. Berliner Bezirksämter haben in den Jahren 2024 und 2025 mehrfach Bußgelder in fünf- bis sechsstelliger Höhe verhängt. Häufiger Auslöser sind Hinweise von Nachbarn oder noch im Netz stehende Inserate.

Zusätzlich zum Bußgeld kann das Bezirksamt die unrechtmäßig erzielten Mieteinnahmen zurückfordern. Die Einnahme, die zur Finanzierung der Jahresmiete gedacht war, kann damit vollständig entfallen.

Längere Abwesenheit: Meldepflicht beachten

Unabhängig von der neuen Regelung gilt eine Meldepflicht bei Abwesenheit über sechs Monate. Wer etwa für einen langen Heimataufenthalt verreist, sollte das Bezirksamt informieren. Der entsprechende Vordruck findet sich ebenfalls auf service.berlin.de. Diese Anzeige schützt den eigenen Mietstatus und verhindert, dass die Wohnung als Leerstand eingestuft wird.

Beratung vor Vertragsschluss

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Verträgen oder unklarer Antwort des Bezirksamts helfen die Berliner Mieterberatungsstellen weiter. Viele Sprechstunden sind kostengünstig, für Jobcenter-Leistungsbeziehende teilweise kostenfrei. Eine Übersicht der anerkannten Stellen steht auf der Seite der Senatsverwaltung zur Mieterberatung. Eine halbe Stunde Beratung vor dem Sommervertrag ist deutlich günstiger als ein Bußgeldbescheid im Herbst.