الـ Nebenkosten.. هل تدفع أكثر مما يجب؟

سلمى فتحت مظروف البريد في شقتها بـ Neukölln ووجدت مبلغ Nachzahlung بقيمة 480 يورو. رقم لم تتوقعه. لكنها لم تدفع مباشرة، بل بدأت تقرأ كل سطر في الكشف. واكتشفت أن المالك حمّلها تكاليف صيانة المصعد وإصلاح أنابيب المياه. كلاهما غير قانوني.

قصة سلمى ليست استثناءً. وفقاً للـ Berliner Mieterverein، كل كشف ثانٍ تقريباً يحتوي على خطأ واحد على الأقل. والسبب بسيط: كثير من المستأجرين لا يعرفون ما يحق للمالك تحميلهم وما لا يحق.

ما الذي يجوز للمالك تحميلك إياه؟

الـ Nebenkosten تشكّل عادة ما بين 20% إلى 25% من إجمالي الإيجار. وتشمل بنوداً محددة حسب قانون الـ Betriebskostenverordnung: التدفئة، المياه والصرف الصحي، ضريبة العقار (Grundsteuer)، التخلص من النفايات، تنظيف المبنى والمساحات المشتركة، التأمين على المبنى، وصيانة الحدائق والمصاعد. هذه البنود مشروعة ومنصوص عليها قانونياً.

لكن هناك قائمة واضحة بما لا يجوز للمالك تحميلك إياه: تكاليف الإصلاح والصيانة، المصاريف الإدارية، رسوم البنك، واستئجار كاشفات الدخان. إذا وجدت أياً من هذه البنود في كشفك؟ هذا خطأ يحق لك الاعتراض عليه.

التدفئة: القاعدة التي يتجاهلها كثيرون

هذه النقطة تفاجئ كثيراً من المستأجرين (خاصة في الشقق القديمة). القانون ينص على أن ما بين 50% و70% من تكاليف التدفئة يجب أن تُحسب بناءً على استهلاكك الفعلي، وليس كمبلغ ثابت يُوزّع بالتساوي. أوضح الـ Deutscher Mieterbund أن هذا من أكثر الأخطاء شيوعاً في كشوفات الـ Nebenkosten. إذا كنت تسكن في مبنى متعدد الشقق، يحق لك أيضاً طلب بيانات استهلاك مجهولة الهوية من الشقق الأخرى للمقارنة.

حقك في الاطلاع على الفواتير الأصلية

وهنا النقطة التي لا يعرفها كثيرون: لديك الحق القانوني في الذهاب إلى مكتب المالك، والاطلاع على الفواتير والإيصالات الأصلية، بل وتصويرها. هذا ليس طلباً خاصاً. هذا حق. وطريقة توزيع التكاليف بين المستأجرين تختلف أيضاً. الأكثر شيوعاً هو التوزيع حسب مساحة الشقة (Wohnfläche)، لكن بعض المباني توزع حسب عدد السكان أو الاستهلاك الفعلي.

المواعيد النهائية: سلاحك القانوني

مهلة الاعتراض 12 شهراً من تاريخ استلام الكشف. والأهم من ذلك: المالك ملزم بإصدار الكشف خلال 12 شهراً من نهاية فترة المحاسبة. إذا تأخر؟ قد لا يحق له مطالبتك بأي مبلغ إضافي. هذه نقطة قوة حقيقية لا يستخدمها أغلب المستأجرين.

وحذّر خبراء قانونيون من خطأ يقع فيه كثيرون: لا تحجب دفع الـ Nebenkosten من تلقاء نفسك حتى لو وجدت أخطاء. القانون يعتبرها جزءاً من الإيجار، وحجبها بدون استشارة قانونية قد يعرّضك لإنذار أو حتى إنهاء العقد.

أين تجد المساعدة؟

أشار الـ Berliner Mieterverein إلى أن الاشتراك في جمعية المستأجرين (عضوية سنوية حوالي 90 يورو في برلين) يمنحك حق الاستشارة القانونية المجانية في مسائل الإيجار، بما فيها فحص كشف الـ Nebenkosten. الـ Verbraucherzentrale يقدم أيضاً استشارات بأسعار مخفضة. والخطوة الأولى قبل كل شيء: اقرأ كل سطر، وقارن مع السنة الماضية، ولا تدفع قبل أن تفهم.

ملاحظة: بعض الأسماء والتفاصيل في هذا المقال توضيحية لحماية خصوصية المصادر.

المصادر

1. Berliner Mieterverein - Betriebskosten: Informationen und Rechte
2. Betriebskostenverordnung (BetrKV) - Volltext
3. Deutscher Mieterbund - Tipps und Infos zum Mietverhältnis
4. The Local DE - Nebenkosten: How to Check If You're Being Overcharged (March 2026)