Miete mindern? Erst melden

Der Fleck hinter dem Schrank sieht nach Schimmel aus, aus der Decke tropft Wasser, die Heizung bleibt kalt. Genau dann liegt der Gedanke nahe: weniger Miete überweisen. Der bessere erste Schritt ist nüchterner: Beweise sichern, den Vermieter sofort informieren und erst danach die Kürzung prüfen.

Nach § 536 BGB ist Miete nicht oder nur angemessen herabgesetzt zu zahlen, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Dieselbe Vorschrift sagt auch: Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht. Ärger über eine unschöne Kleinigkeit reicht also nicht; entscheidend ist der konkrete Mangel an der Wohnung.

Die Anzeige kommt zuerst

Nach § 536c BGB muss ein Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterbleibt diese Anzeige und konnte der Vermieter deshalb nicht helfen, nennt § 536c BGB die harte Folge: Rechte aus § 536 können insoweit nicht geltend gemacht werden; zusätzlich kann Schadensersatz drohen.

Praktisch heißt das: Fotos mit Datum machen, den Verlauf notieren, bei Heizungsausfall Temperaturen dokumentieren, bei Lärm oder Feuchtigkeit ein kurzes Protokoll führen und Nachrichten aufbewahren. Die Mängelanzeige sollte schriftlich rausgehen, mit Adresse, Zimmer, Beschreibung, Beginn des Mangels und der Bitte um Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist.

Keine Prozentzahl aus dem Bauch

§ 536 BGB spricht von einer angemessen herabgesetzten Miete, nicht von festen Tabellenwerten. Wie hoch eine Minderung sein kann, hängt vom Einzelfall ab: Art des Mangels, Dauer, betroffener Wohnbereich, Ursache und Beweisbarkeit. Eine kleine optische Störung ist etwas anderes als ein unbenutzbares Bad oder ein länger ausgefallener Warmwasseranschluss.

Gefährlich wird es, wenn Mietminderung als Druckmittel benutzt wird: viel kürzen, gar nicht zahlen oder nur telefonieren und später keinen Nachweis haben. Gerade bei hohen Beträgen, Streit mit der Hausverwaltung oder einer Mahnung wegen Rückständen sollte vor der Kürzung ein Mieterverein, eine Anwältin oder Beratungshilfe eingeschaltet werden.

Was jetzt sinnvoll ist

Wenn der Mangel noch besteht, geht die Anzeige heute raus. Der Versand sollte nachweisbar bleiben, etwa per klarer E-Mail oder zustellbarer Post. Alte Fotos nicht löschen, denn die Entwicklung des Mangels zählt. Und falls ein Wohnraummietvertrag das Minderungsrecht zulasten des Mieters ausschließen will: § 536 Abs. 4 BGB erklärt solche abweichenden Vereinbarungen bei Wohnraum für unwirksam.