إيجارك مرتفع؟ كيف تتحقق من قانونيته

1,200 يورو شهرياً لشقة غرفتين في نويكولن. هذا ما يدفعه عمر منذ توقيعه عقد الإيجار في 2023. "ظننت أن هذا هو السعر الطبيعي"، يقول. لكنه لم يكن يعرف أن القانون الألماني يحدد سقفاً للإيجارات — وأن صاحب الشقة ربما خالف هذا القانون.

قانون Mietpreisbremse (كبح الإيجارات) يُلزم الملاك بعدم تجاوز إيجار المثل في المنطقة بأكثر من 10%. لكن كثيراً من المستأجرين (خاصة الأجانب الجدد) لا يعرفون هذا الحق. والنتيجة؟ ملايين اليوروهات تُدفع بشكل غير قانوني كل عام.

ما هو Mietpreisbremse؟

القانون بسيط من حيث المبدأ: عند تأجير شقة جديدة في مناطق معينة (تشمل برلين بأكملها)، لا يجوز للمالك أن يطلب أكثر من 10% فوق "إيجار المثل" المحلي (Mietspiegel). إذا كان إيجار المثل لشقتك 10 يورو للمتر المربع، فالحد الأقصى القانوني هو 11 يورو. أي زيادة فوق ذلك غير قانونية.

لكن هناك استثناءات. الشقق المبنية بعد 2014 لا يسري عليها القانون. كذلك الشقق التي خضعت لتجديد كبير، أو إذا كان المستأجر السابق يدفع أكثر من إيجار المثل بالفعل. "المشكلة أن كثيراً من الملاك يستغلون جهل المستأجرين بهذه التفاصيل"، أوضح محامٍ متخصص في قانون الإيجارات.

كيف تتحقق من إيجارك؟

الخطوة الأولى: اعرف إيجار المثل في منطقتك. يمكنك استخدام

حاسبة Mietspiegel الرسمية في برلين لمعرفة السعر المرجعي. ستحتاج إلى معلومات عن: مساحة الشقة، سنة البناء، الموقع، وحالة التجهيزات.

الخطوة الثانية: قارن. إذا كان إيجارك يتجاوز إيجار المثل بأكثر من 10%، فلديك حق قانوني في المطالبة بتخفيض. لكن انتبه: يجب أن تُرسل "رسالة تحفظ" (Rüge) للمالك خلال أول عامين من العقد، وإلا تفقد حقك في استرداد الفرق عن الفترة السابقة.

ماذا تفعل إذا كان إيجارك مخالفاً؟

أرسل رسالة مكتوبة للمالك تطالب فيها بتخفيض الإيجار وفقاً لـMietpreisbremse. يجب أن تتضمن الرسالة: عنوان الشقة، الإيجار الحالي، إيجار المثل المحسوب، والمبلغ الذي تطالب باسترداده. "لا تحتاج محامياً في البداية"، نوّه خبير في حقوق المستأجرين. "لكن إذا رفض المالك، جمعيات حماية المستأجرين مثل

Berliner Mieterverein يمكنها مساعدتك مقابل رسوم عضوية سنوية (حوالي 100 يورو).

وهنا تكمن المفاجأة: كثير من الملاك يوافقون على التخفيض دون مقاومة. "70% من الحالات تُحل دون الذهاب للمحكمة"، أكّد المحامي. "الملاك يعرفون أنهم خالفوا القانون ويفضلون التسوية".

أرقام تهمك

متوسط إيجار المثل في برلين (حسب Mietspiegel 2024): 7.16 يورو للمتر المربع للشقق القديمة، و9.80 يورو للشقق المجددة. هذا يعني أن شقة 60 متراً مربعاً يجب ألا يتجاوز إيجارها 430-650 يورو (حسب الحالة) قبل إضافة 10%. إذا كنت تدفع أكثر من ذلك بكثير — وعقدك بعد 2020 — فالقانون ربما في صفك.

نصيحة أخيرة: احتفظ بنسخة من عقد الإيجار وكل المراسلات مع المالك. وإذا كنت خائفاً من "المشاكل"، تذكر: القانون يحميك من الإخلاء بسبب مطالبتك بحقوقك. "صاحب العقار لا يستطيع طردك لأنك طالبت بتخفيض الإيجار"، أشار خبير قانوني. "هذا حق مكفول".

المصادر

1. Senatsverwaltung Berlin - Mieterschutz und Mietpreisbremse
2. Bundesministerium der Justiz - Mietrecht
3. Berliner Mieterverein - Beratung und Mitgliedschaft