إيجارك غير قانوني؟ كيف تسترد أموالك

وقّعت عقد الإيجار، دفعت الكفالة، نقلت أغراضك. ثم يمر شهر، شهران، سنة كاملة، وأنت تدفع مبلغاً تحسّ أنه مبالغ فيه لكن لا تعرف إن كان لديك خيار. الحقيقة أن القانون الألماني يضع سقفاً واضحاً لما يحق للمالك أن يطلبه منك. واسمه: Mietpreisbremse.

ما هي Mietpreisbremse؟

في المدن التي يُصنّف فيها سوق السكن بأنه "مشدود" (angespannter Wohnungsmarkt)، لا يجوز للمالك أن يطلب عند تأجير شقة جديدة أكثر من 10% فوق ما يُسمى بالإيجار المحلي المقارن (ortsuebliche Vergleichsmiete). هذا يشمل برلين وميونخ وهامبورغ وفرانكفورت وكولن ومدن أخرى كثيرة. القانون ساري المفعول حتى نهاية 2028 بعد تمديده بموجب قانون تعديل الإيجارات 2023 (Mietrechtsanpassungsgesetz).

بالأرقام: إذا كان الإيجار المقارن في منطقتك 10 يورو للمتر المربع، فإن أقصى ما يمكن للمالك طلبه هو 11 يورو. لو كنت تدفع 13 يورو، فأنت تدفع يورويْن فوق الحد القانوني لكل متر مربع. في شقة من 60 متراً، هذا يعني 120 يورو شهرياً زيادة، أي 1.440 يورو في السنة.

الخطوة الأولى: اعرف إيجارك الحقيقي

كل مدينة تنشر جدولاً اسمه Mietspiegel يُحدّد الإيجار المقارن حسب الحي وعمر المبنى ومساحة الشقة وتجهيزاتها. في برلين يمكنك استخدام أداة Mietspiegel الرسمية من حكومة برلين. أدخل بيانات شقتك وستحصل على رقم محدد. قارنه بالإيجار البارد (Kaltmiete) في عقدك. الفارق بين ما تدفعه وبين 110% من الرقم الذي يظهر لك هو المبلغ الذي يحق لك المطالبة به.

الاستثناءات: ثلاث حالات لا تنطبق فيها

القانون لا يشمل كل شقة. هناك ثلاث حالات مستثناة. الأولى: الشقق المبنية حديثاً التي يُسكن فيها لأول مرة بعد 1 أكتوبر 2014. الثانية: الشقق التي خضعت لتجديد شامل (umfassende Modernisierung). الثالثة: إذا كان المستأجر السابق يدفع أصلاً إيجاراً أعلى من السقف، يحق للمالك الاحتفاظ بذلك المستوى. التفاصيل الكاملة موجودة في الفقرة 556g من القانون المدني (BGB).

الخطوة الحاسمة: خطاب الـ Ruege

هنا النقطة التي يجهلها معظم المستأجرين. حتى لو كان إيجارك أعلى من الحد القانوني بوضوح، لن تسترد فلساً واحداً ما لم ترسل خطاب اعتراض رسمي للمالك اسمه Ruege. هذا ليس اختيارياً. القانون ينص صراحة على أن حق المطالبة لا ينشأ إلا بعد إرسال الـ Ruege. والمبالغ التي تستردها تُحسب من تاريخ إرسال الخطاب فقط، لا من بداية العقد. كل شهر تتأخر فيه هو شهر ضائع.

الخطاب يجب أن يكون مكتوباً (رسالة أو بريد إلكتروني موثّق) ويتضمن: اسمك وعنوان الشقة، الإيجار الذي تدفعه، الإيجار المقارن الذي حصلت عليه من Mietspiegel، ومطالبتك بتخفيض الإيجار إلى الحد القانوني واسترداد الفارق.

أين تحصل على مساعدة

لا تحتاج محامياً للخطوة الأولى. اتحاد المستأجرين في برلين (Berliner Mieterverein) يوفّر استشارات قانونية ونماذج جاهزة لخطاب الـ Ruege. وفقاً لاتحاد المستأجرين، تبلغ رسوم العضوية بين 60 و90 يورو سنوياً وتشمل الاستشارة القانونية والتمثيل في حالات النزاع. لو كنت تسترد 120 يورو شهرياً من إيجار زائد، فإن العضوية تغطي نفسها في الشهر الأول.

ماذا تفعل هذا الأسبوع

أولاً: افتح عقد الإيجار وسجّل مبلغ الإيجار البارد (Kaltmiete). ثانياً: ادخل على Mietspiegel مدينتك واحسب الإيجار المقارن لشقتك. ثالثاً: إذا كان الفارق أكثر من 10%، اتصل بـ Mieterverein في مدينتك أو حضّر خطاب Ruege. الربيع هو موسم الانتقالات في ألمانيا، وأول أبريل يبدأ ربع إيجاري جديد. التوقيت مناسب الآن.

هذا الدليل يشرح الإطار القانوني العام. للحصول على استشارة حول وضعك الخاص، تواصل مع Mieterverein أو محامٍ متخصص في قانون الإيجارات (Mietrecht).