ربح الـ Untermiete يهدد عقدك

إذا سلّمت مفتاح غرفتك قبل أن تصلك موافقة مكتوبة من المالك، قد لا تكون المشكلة بينك وبين المستأجر الفرعي فقط. قد تصل إلى إنذار أو Kündigung لعقد السكن نفسه، خصوصاً إذا بدا أن الـ Untermiete تحولت من تقاسم تكلفة إلى ربح.

ما الذي قاله BGH؟

وفقاً لـ بيان Bundesgerichtshof رقم 024/2026، قرر القضاة في 28 يناير 2026 أن المصلحة المشروعة للـ Untervermietung لا تشمل تحقيق ربح يتجاوز تكاليف السكن الخاصة بالمستأجر. القضية كانت من برلين: مستأجر يدفع 460 يورو Nettokaltmiete، ثم أجّر الشقة دون إذن مقابل 962 يورو Nettokaltmiete، ومع Nebenkosten وHeizkosten وصل المبلغ إلى 1,100 يورو شهرياً.

الإذن ليس تفصيلاً شكلياً

القاعدة الأولى موجودة في § 540 BGB: المستأجر لا يحق له أن يترك استعمال السكن لشخص ثالث، خصوصاً عبر Weitervermietung، من دون موافقة المالك. أما § 553 BGB فيعطي مستأجر السكن حق طلب الإذن إذا ظهرت بعد توقيع العقد مصلحة مشروعة في تأجير جزء من المسكن. لكن هذا الحق ليس مفتوحاً: قد يُرفض إذا كان الشخص غير مناسب، أو حصل ازدحام، أو أصبح الأمر غير معقول للمالك.

تقاسم تكلفة أم ربح؟

الفرق العملي مهم. إذا سافرت مؤقتاً وتريد أن تبقى الشقة محفوظة وتُغطى تكاليفها، فهذا يختلف عن وضع سعر أعلى بكثير من تكلفة السكن. بيان BGH يربط المصلحة المشروعة بفكرة الحفاظ على السكن عند تغيّر ظروف الحياة، لا بتحويل العقد إلى مصدر دخل. لذلك يجب أن تكون حساباتك قابلة للشرح: ما هو الإيجار الأساسي، ما هي Nebenkosten، أي جزء من الشقة سيُستخدم، ولماذا هذه المدة بالذات.

اكتب قبل الإعلان

الخطوة العملية: قبل أن تنشر إعلاناً أو تسلّم المفتاح، أرسل طلباً مكتوباً للمالك. اذكر اسم المستأجر الفرعي، تاريخ البداية والنهاية، هل التأجير لغرفة أم لكل الشقة، سبب الطلب، وحساب السعر. احتفظ بالرسالة والرد. إذا وصل رفض غير مفهوم، لا تتصرف وحدك؛ اسأل Mieterverein أو Verbraucherzentrale أو محامياً قبل أن تبدأ Untervermietung.

هذا مهم أكثر في Berlin والمدن ذات السوق المشدود. Airbnb أو الإيجار السياحي القصير أو رفع السعر بسبب الأثاث قد يدخل في قواعد أخرى مثل Zweckentfremdung أو Mietpreisbremse. لا تفترض أن موافقة عامة على Untermiete تغطي كل هذه الحالات. ابدأ من الورق: إذن واضح، شخص محدد، مدة محددة، وسعر يمكنك الدفاع عنه.