Untermiete mit Gewinn: Risiko Kündigung

Wer den Wohnungsschlüssel weitergibt, bevor die Erlaubnis des Vermieters vorliegt, riskiert mehr als Streit mit dem Untermieter. Im schlimmsten Fall geht es um den eigenen Mietvertrag. Seit dem BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 ist besonders klar: Untervermietung soll Kosten auffangen, nicht zum Gewinnmodell werden.

Der Fall aus Berlin

Nach der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs betraf der Fall eine Berliner Zweizimmerwohnung. Der Hauptmieter zahlte 460 Euro Nettokaltmiete und vermietete die Wohnung ab Anfang 2020 ohne Erlaubnis für 962 Euro nettokalt weiter; mit Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung waren es 1,100 Euro im Monat. Die Kündigung der Vermieterin blieb am Ende wirksam.

Erlaubnis bleibt der erste Schritt

Die Grundregel steht in § 540 BGB: Ohne Erlaubnis darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht einem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten. Für Wohnraum kann § 553 BGB helfen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Aber auch dort gibt es Grenzen, etwa bei Überbelegung oder unzumutbaren Umständen.

Was Mieter jetzt festhalten sollten

Vor einer Anzeige oder Schlüsselübergabe sollte die Anfrage schriftlich rausgehen: Name der Person, Zeitraum, Grund der Untervermietung, welcher Teil der Wohnung betroffen ist und wie sich die Untermiete zusammensetzt. Wer nur die eigenen Wohnkosten abfedern will, sollte das nachvollziehbar zeigen können. Wer deutlich mehr verlangt, bewegt sich nach dem BGH-Beschluss in einer gefährlichen Zone.

Bei Ablehnung ist der nächste Schritt nicht Heimlichkeit, sondern Beratung: Mieterverein, Verbraucherzentrale oder Anwalt können prüfen, ob der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf. Für Airbnb, Feriengäste, möblierte Zuschläge oder Berliner Zweckentfremdungsregeln braucht es zusätzlich eigene Prüfung. Eine allgemeine Untermiet-Erlaubnis ist kein Freibrief für jedes Modell.