BGH: WEG muss bei maroden Balkonen handeln

Der Bundesgerichtshof hat am 24. April 2026 entschieden, dass eine Wohnungseigentuemergemeinschaft (WEG) bei baulich gefaehrdeten Balkonen aktiv werden muss. Auch dann, wenn die Teilungserklaerung die Erhaltung der Balkone dem jeweiligen Sondereigentuemer zuweist. Konkret heisst das: Selbst wenn seit Jahrzehnten in der Gemeinschaftsordnung steht, dass jeder Eigentuemer seinen Balkon allein zu pflegen hat, kann und muss die Gemeinschaft handeln, sobald die Verkehrssicherungspflicht beruehrt ist.

Hintergrund des Verfahrens vor dem V. Zivilsenat ist eine Wohnanlage in Heiligenhafen mit 266 Wohnungen. Mehrere Balkone aus dem Jahr 1970 weisen korrodierten Bewehrungsstahl auf. Das berichtet die Tagesschau unter Verweis auf die muendliche Urteilsbegruendung.

Was sich nicht aendert: die Kosten

Die Kostenverteilung bleibt unberuehrt. Wer nach der Teilungserklaerung die Sanierung seines Balkons selbst zu tragen hat, traegt sie weiterhin selbst. Der BGH verschiebt die Rechnung nicht von einzelnen Sondereigentuemern auf die Gemeinschaft. Was sich aendert, ist die Handlungsebene: die WEG kann jetzt einen Beschluss fassen und durchsetzen, der den saeumigen Eigentuemer zur Sanierung verpflichtet, auch wenn die Gemeinschaftsordnung bisher als Sperre verstanden wurde.

Was sich aendert: die Pflicht zum Handeln

Die Senatsvorsitzende Bettina Brueckner begruendete in der muendlichen Verhandlung, dass die Verkehrssicherungspflicht und das damit verbundene Haftungsrisiko bei der Gemeinschaft als Verband liegen. Daraus folgt: Schon bei einem einzelnen baulich gefaehrlichen Balkon kann eine Pflicht zum Eingreifen bestehen, eindeutig dann, wenn Schaeden fuer Personen oder Eigentum drohen. Die Formulierung in der Teilungserklaerung kann damit nicht mehr als Sperrgrund gegen ein gemeinschaftliches Eingreifen herangezogen werden.

Fuer Eigentuemer: vor der naechsten Versammlung

Eigentuemerversammlungen finden in vielen Anlagen zwischen Mai und Juni statt. Wer in einer betroffenen WEG Eigentuemer ist, sollte zunaechst die Teilungserklaerung pruefen und genau festhalten, welche Regelung dort zur Balkon-Erhaltung steht. Anschliessend empfiehlt sich ein schriftlicher Antrag an die Hausverwaltung, eine Beschlussvorlage zur Balkon-Sanierung auf die Tagesordnung zu setzen, mit ausdruecklichem Verweis auf das BGH-Urteil V. Zivilsenat vom 24.04.2026.

Wichtig bleibt die Trennung: ist der eigene Balkon betroffen, traegt der Eigentuemer die Sanierungskosten weiterhin allein. Geht es jedoch um den Balkon eines Nachbarn, der sich der Sanierung verweigert, kann die Gemeinschaft jetzt rechtssicher Druck ausueben. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bleibt im Wortlaut unveraendert. Was sich verschiebt, ist die Auslegung durch den BGH.

Fuer Mieter in einer WEG-Wohnung

Mieter sind keine Beteiligten an Eigentuemerversammlungen. Aber ihre Sicherheit loest die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft erst recht aus. Wer in einer Eigentumswohnung wohnt und einen sichtbar geschaedigten Balkon hat, sollte die Schaeden mit datierten Fotos dokumentieren und eine schriftliche Maengelanzeige an den Vermieter senden, mit Kopie an die Hausverwaltung. Die formale Sprache zaehlt: ausdruecklicher Verweis auf die Verkehrssicherungspflicht und auf das BGH-Urteil V. Zivilsenat vom 24.04.2026.

Eine Klarstellung zum Schluss: Der Mechanismus betrifft nur Wohnungen in einer Eigentuemergemeinschaft. Wer in einem klassischen Mietshaus mit nur einem Eigentuemer wohnt, fuer den gilt das Mietrecht nach §535 BGB. Das ist ein anderer rechtlicher Weg.

Was jetzt veroeffentlicht ist, was nicht

Oeffentlich verfuegbar sind bislang nur die Pressemitteilung des Gerichts und die muendliche Urteilsbegruendung. Die schriftlichen Urteilsgruende erscheinen erst in den kommenden Wochen in der Entscheidungsdatenbank des BGH. Detaillierte Auslegungen oder Randnummern sollten bis dahin mit Vorsicht behandelt werden.

Die Kosten bleiben individuell, die Pflicht zum Handeln wird kollektiv. Wer in einer WEG sitzt und das verstanden hat, geht anders in die naechste Versammlung.