Nebenkosten: Frist trotz Zahlungsdruck

Der Brief der Hausverwaltung liegt auf dem Tisch, vorne steht eine Nachzahlung, daneben eine kurze Zahlungsfrist. Genau dann passieren die meisten Fehler: Mieter reagieren nur auf den Betrag, aber nicht auf die Fristen und Belege hinter der Betriebskostenabrechnung.

Wichtig sind zwei verschiedene Uhren. Nach BGB § 556 muss der Vermieter die jaehrliche Abrechnung spaetestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nachforderungen nach Ablauf dieser Frist sind in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspaetung zu vertreten hat. Fuer Mieter laeuft separat eine 12-monatige Einwendungsfrist ab Zugang der Abrechnung.

Erst Datum, dann Details

Der erste Schritt ist schlicht: Empfangsdatum notieren. Danach geht es um den Abrechnungszeitraum, die angerechneten Vorauszahlungen und auffaellige Positionen bei Heizkosten, Wasser, Hausreinigung oder Verteilerschluessel. Das ist eine praktische Pruefliste, keine rechtliche Garantie. Sie hilft aber, aus einem Stapel Zahlen die Punkte herauszuziehen, die wirklich geklaert werden muessen.

Die Verbraucherzentrale nennt unter anderem Abrechnungszeitraum, Vorauszahlungen, Energiekosten, Verteilerschluessel, Leerstandskosten und zaehlerbezogene Heizkosten als Punkte, die Mieter pruefen sollten. Wer sofort einen langen Widerspruch gegen alles schreibt, verliert oft den Ueberblick. Besser ist: unklare Zeilen markieren und die passenden Belege anfordern.

Belegeinsicht vor dem Streit

BGB § 556 gibt Mietern auf Verlangen das Recht zur Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege; eine elektronische Bereitstellung ist moeglich. Der Antrag sollte deshalb konkret sein: Belegeinsicht fuer den genannten Abrechnungszeitraum, besonders zu den markierten Heizkosten- oder Betriebskostenpositionen. Eine Telefonnotiz reicht dafuer nicht. Der Antrag gehoert schriftlich in die eigene Ablage.

Der Berliner Mieterverein weist darauf hin, dass Belegeinsicht auch Zahlungsbelege umfassen kann. Das ist relevant, wenn nicht nur die Rechnung selbst, sondern auch die tatsaechliche Zahlung oder Verteilung einer Kostenposition nachvollzogen werden soll.

Widerspruch mit Nachweis

Ein Widerspruch sollte schriftlich kommen und vor Ablauf der 12 Monate rausgehen. Sinnvoll sind Empfangsdatum, Mietvertrags- oder Wohnungsbezug, die konkret beanstandeten Positionen und der Hinweis auf bereits verlangte Belegeinsicht. Die Verbraucherzentrale nennt als Nachweis etwa Faxbericht oder Einwurfeinschreiben. Eine E-Mail kann praktisch sein, ist aber als Zugangsnachweis haeufig schwaecher.

Bei der Zahlung ist Vorsicht noetig. Eine Nachzahlung kann kurzfristig faellig erscheinen, waehrend die Einwendungsfrist weiterlaeuft. Wer zahlen und trotzdem pruefen will, findet bei der Verbraucherzentrale den Hinweis auf Zahlung unter Vorbehalt. Wer dagegen Geld zurueckhalten oder nicht zahlen will, sollte vorher Mieterverein, Verbraucherzentrale oder anwaltliche Beratung einbeziehen. Das ist keine Standardhandlung fuer jede Abrechnung.

Was heute zu sichern ist

Am Ende reichen fuenf Punkte fuer den Start: Zugang der Abrechnung, Abrechnungszeitraum, Summe der Vorauszahlungen, auffaellige Zaehler- oder Heizkostenposition und Versandnachweis fuer Belegeinsicht oder Widerspruch. Diese redaktionelle Checkliste ersetzt keine Rechtsberatung. Sie sorgt aber dafuer, dass die Hausverwaltung, der Mieterverein oder die Verbraucherzentrale mit denselben Daten arbeiten koennen.