عقد الإيجار.. 5 بنود توقّعها ولا تفهمها

وقعت سلمى عقد إيجار شقتها في فيدينغ قبل عامين. 47 صفحة بالألمانية، وهي لا تتحدث سوى القليل منها. أخبرها الوسيط أن كل شيء عادي. لكن حين أرادت المغادرة الشهر الماضي، فوجئت بفاتورة: 3,200 يورو.

لم أفهم ما وقعت عليه، تقول سلمى. كان هناك بند عن إعادة الطلاء. ظننته اختيارياً.

سلمى ليست وحدها. وفقاً لجمعية المستأجرين في برلين (Berliner Mieterverein)، يتلقون أكثر من 200 استفسار شهرياً من مستأجرين أجانب حول بنود لم يفهموها عند التوقيع. والمشكلة؟ أغلبهم يكتشفون هذه البنود بعد فوات الأوان.

البند الأول: Schönheitsreparaturen

هذا البند يعني حرفياً إصلاحات التجميل ويلزمك بإعادة الشقة لحالتها الأصلية عند المغادرة. الطلاء، ورق الجدران، حتى تنظيف الأرضيات الخشبية. لكن كثيراً من صياغات هذا البند أصبحت باطلة قانونياً. المؤجرون يستمرون في استخدامها على أي حال.

المحكمة الفيدرالية الألمانية (Bundesgerichtshof) قضت بأن البنود التي تحدد فترات زمنية ثابتة للطلاء مثل كل 3 سنوات للمطبخ باطلة. لكن من يعرف هذا؟

البند الثاني: Staffelmiete

الإيجار المتدرج يبدو بريئاً في البداية. تبدأ بـ 800 يورو، لكن العقد يحدد زيادات سنوية تلقائية. بعد 5 سنوات، أنت تدفع 1,000 يورو. وهذا قانوني تماماً، لأنك وافقت عليه مقدماً.

الفارق بين Staffelmiete و Indexmiete؟ الأول يزيد بمبلغ ثابت، والثاني مرتبط بالتضخم. كلاهما يعني أن إيجارك سيرتفع لكن بطرق مختلفة.

البند الثالث: Kündigungsfrist

هل تعرف متى يمكنك فسخ العقد؟ معظم العقود تتطلب إشعاراً قبل 3 أشهر. لكن بعضها يتضمن Mindestmietdauer أي فترة إيجار أدنى. وقع أحمد على شقة في نويكولن بفترة أدنى سنتين. حين حصل على وظيفة في ميونيخ بعد 8 أشهر، اضطر لدفع الإيجار المتبقي: 14 شهراً كاملة.

كان الخيار: أدفع أو أجد مستأجراً بديلاً، يروي أحمد. وجد بديلاً لكنه احتاج 4 أشهر و12 جولة عرض.

البند الرابع: Kleinreparaturklausel

بند الإصلاحات الصغيرة يعني أنك مسؤول عن إصلاح الأشياء البسيطة: مقابض الأبواب، صنابير المياه، مفاتيح الكهرباء. لكن هناك حدود قانونية.

الحد الأقصى للإصلاح الواحد: 75-120 يورو حسب العقد. الحد الأقصى السنوي: عادة 6-8% من الإيجار السنوي. أي شيء فوق ذلك المؤجر يدفع. لكن كثيرين لا يعرفون هذا، فيدفعون من جيوبهم.

البند الخامس: Nebenkosten

التكاليف الإضافية هي القائمة الطويلة في نهاية العقد. تدفئة، ماء، نظافة المبنى، حارس العمارة، تأمين المبنى، ضريبة الأرض. لكن ليس كل شيء يمكن تحميله للمستأجر.

وفقاً لـقانون الإيجار الألماني، هناك 17 بنداً فقط يمكن احتسابها كـ Nebenkosten. إصلاحات المبنى الكبرى؟ ممنوعة. رسوم إدارة العقار؟ ممنوعة. لكن بعض المؤجرين يحاولون.

ماذا تفعل قبل التوقيع؟

اطلب وقتاً. أي مؤجر يرفض إعطاءك 24-48 ساعة لقراءة العقد اهرب منه. استخدم Google Translate للفهم الأولي، ثم اسأل متحدثاً بالألمانية عن البنود المشبوهة. والأفضل: انضم لـ Mieterverein قبل التوقيع العضوية تكلف نحو 9 يورو شهرياً، لكنهم يراجعون عقدك مجاناً.

وإذا وقعت بالفعل على بند غير قانوني؟ لا تيأس. البنود الباطلة تظل باطلة حتى لو وقعت عليها. لكن إثبات ذلك يحتاج محامياً أو Mieterverein.

ملاحظة: بعض الأسماء والتفاصيل في هذا المقال توضيحية لحماية خصوصية المصادر.

المصادر

1. Berliner Mieterverein - جمعية المستأجرين في برلين
2. وزارة العدل الألمانية - قانون الإيجار
3. المحكمة الفيدرالية الألمانية - أحكام الإيجار