قاموس برليننا

شهادة كفاءة الطاقة للمبنى

شهادة كفاءة الطاقة وثيقة توضّح استهلاك أو حاجة المبنى للطاقة، خصوصاً للتدفئة. تظهر كثيراً في إعلانات الشقق وتساعدك على تقدير هل السكن قد يكون مكلفاً في التدفئة. لكنها ليست فاتورة فعلية ولا تغني عن سؤال المالك عن تكاليف التدفئة السابقة.

جهاز إنذار الدخان

جهاز صغير أبيض اللون غالباً، يُثبَّت على سقف الغرفة، ويُطلق إنذاراً صوتياً عالياً عند اكتشاف الدخان. منذ عام 2016، أصبح تركيبه إلزامياً في كل الولايات الألمانية: يجب وجود جهاز واحد على الأقل في كل غرفة نوم، وكل غرفة أطفال، وكل ممرّ يُستخدَم كطريق للهروب من الحريق. تركيب الجهاز من مسؤولية المؤجّر (Vermieter)، أمّا صيانته السنوية فمن مسؤولية المؤجّر أو المستأجر حسب قانون الولاية التي تعيش فيها.

العفن / الفطر الأسود على الجدران

فطر ينمو على الجدران والأسقف والمفاصل في المناطق الرطبة وسيئة التهوية. العفن ضار بالصحة ويسبب نزاعات قانونية معقدة بين المستأجرين والملاك حول من يتحمل المسؤولية.

عقد الإيجار من الباطن / عقد التأجير الفرعي

عقد بين المستأجر الأصلي وشخص يستأجر منه غرفة أو الشقة كاملة. المستأجر الأصلي يبقى مسؤولاً أمام المالك. في العادة تحتاج موافقة المالك قبل التأجير من الباطن، وإلا قد يكون سبباً لإنهاء عقدك.

كشف حساب التكاليف التشغيلية / تسوية المصاريف الإضافية

تسوية سنوية من صاحب الشقة توضح ما إذا كانت مدفوعاتك الشهرية المسبقة للتكاليف الإضافية (Nebenkosten) مرتفعة جداً أو منخفضة جداً. إما تسترد مالاً أو يجب أن تدفع فرقاً. تشمل تكاليف مثل التدفئة، الماء، القمامة، حارس المبنى، ضريبة الأرض. في ألمانيا، عليك دفع 'Vorauszahlung' (دفعة مقدمة) شهرياً، ثم في نهاية السنة تحصل على الحساب الفعلي.

إنهاء عقد الإيجار لحاجة المؤجر الشخصية

إنهاء المؤجر لعقد الإيجار لأنه يحتاج الشقة لنفسه أو لأحد أقاربه المقربين. يُعدّ هذا أحد الأسباب القليلة التي يحق فيها قانوناً للمؤجر إخلاء المستأجر في ألمانيا.

الإيجار المرتبط بمؤشّر التضخّم / إيجار الفهرسة

نظام إيجار سكني في ألمانيا تُحدَّد فيه الزيادات السنوية للإيجار وفقاً لمؤشّر أسعار المستهلك الرسمي (Verbraucherpreisindex - VPI) الذي يُصدره مكتب الإحصاء الفيدرالي (Statistisches Bundesamt). بمعنى آخر: كلّما ارتفعت الأسعار في الاقتصاد الألماني (التضخّم)، يحقّ للمؤجِّر رفع الإيجار بنفس النسبة. هذا النوع من العقود أصبح منتشراً جداً في السنوات الأخيرة، خاصة في برلين وميونخ وهامبورغ، وكان كارثياً للمستأجرين خلال أزمة التضخّم 2022-2023 حين قفزت الإيجارات بنسبة 7-10٪ في عام واحد. على عكس الإيجار المتدرِّج (Staffelmiete) الذي يُحدّد الزيادات مسبقاً بأرقام واضحة، فإن الـIndexmiete متغيِّر وغير قابل للتنبّؤ.

عمولة السمسار / رسوم الوساطة العقارية

الرسوم التي تدفعها لسمسار عقارات عندما تجد شقة من خلاله وتوقع عقد الإيجار. منذ 2015 يسري في ألمانيا: من يكلف السمسار يدفع له - عادةً صاحب الشقة إذن.

استمارة معلومات المستأجر عن نفسه

استمارة يطلبها المؤجر قبل الموافقة على السكن. تكتب فيها معلومات مثل الدخل، العمل، عدد الأشخاص في البيت وأحياناً وجود حيوانات أليفة. هذه الاستمارة ليست عقد إيجار ولا تعني أنك حصلت على الشقة، لكنها تؤثر على قرار المؤجر.

تخفيض الإيجار القانوني بسبب عيوب في السكن

تخفيض قانوني لقيمة الإيجار عندما تكون الشقة تعاني من عيوب جوهرية تُعيق استخدامها بشكل طبيعي كما هو منصوص عليه في العقد. الأساس القانوني هو المادة 536 من القانون المدني الألماني (BGB). يجب على المستأجر إبلاغ المؤجر بالعيب وإعطاؤه مدة معقولة لإصلاحه. الأسباب الأكثر شيوعاً: انتشار العفن (Schimmel)، عطل التدفئة في الشتاء، تسرب السقف، أعمال بناء مزعجة بصوت عالٍ، حمّام معطل، صراصير أو فئران. نسبة التخفيض تعتمد على جسامة العيب - عادة بين 5% و50% من الإيجار الشهري.

كبح ارتفاع الإيجار / قاعدة تحديد سعر الإيجار

هي قاعدة قانونية تهدف إلى منع الإيجارات الجديدة من الارتفاع بشكل مبالغ فيه في المدن ذات سوق سكن صعب. لا تنطبق في كل مكان ولها استثناءات، مثل بعض الأبنية الجديدة أو الشقق التي تم تحديثها بشكل كبير. في برلين يسمعها المستأجرون كثيراً عند فحص عقد الإيجار ومقارنة السعر بالإيجارات المعتادة في نفس المنطقة ونفس نوع السكن.

شهادة خلوّ من ديون الإيجار

هي شهادة من المؤجر السابق تؤكد أنك لا تملك ديون إيجار مفتوحة. يطلبها كثير من المؤجرين عند التقديم على شقة جديدة مع SCHUFA، إثبات الدخل، والهوية. معناها العملي أنك كنت تدفع الإيجار بانتظام ولا توجد مطالبات مالية قديمة من عقد الإيجار السابق. وجودها يزيد ثقة المؤجر بك في سوق سكن مزدحم مثل برلين، حيث الطلب عالٍ.

تحميل تكاليف التحديث على الإيجار

تحميل تكاليف التحديث (Modernisierungsumlage) هو حقّ يمنحه القانون الألماني للمالك ليرفع الإيجار بشكل دائم إذا قام بتحديث الشقّة (نوافذ جديدة، تدفئة أكثر كفاءة، عزل حراري…). يُسمَح حالياً بتحميل ما يصل إلى 8% من تكاليف التحديث سنوياً على الإيجار. لكن يوجد سقف قانوني (Kappungsgrenze) يحمي المستأجر من زيادات مفاجئة كبيرة، ولا يجوز للمالك خلط أعمال الصيانة (Instandhaltung) — التي يدفعها هو — مع التحديث.

إصلاحات الديكور الداخلي (ما يُلزَم به المستأجر عند المغادرة)

أعمال الترميم الداخلية الصغيرة كطلاء الجدران والسقف والأبواب والنوافذ، التي قد يُشترط في عقد الإيجار أن يقوم بها المستأجر عند المغادرة. لكن الأهم: كثير من هذه البنود في العقود غير قانونية ولا تُنفَّذ قضائياً، لذا لا تتسرع في الدفع أو الطلاء قبل الاستشارة!

تقرير البيانات الشخصية / الاستعلام الذاتي عن البيانات

نموذج تقدم فيه معلومات شخصية عن نفسك — خاصة عن وضعك المالي. المؤجرون يطلبون عادة الـ Selbstauskunft من المتقدمين لاستئجار شقة للتأكد من قدرتهم على دفع الإيجار.

الإيجار المتدرج / الإيجار المتصاعد

اتفاق إيجار يتم فيه تحديد زيادات الإيجار مسبقاً في عقد الإيجار نفسه، مع ذكر المبلغ الجديد وتاريخ كل زيادة بوضوح. يجب أن تكون هناك فترة لا تقل عن سنة كاملة بين كل زيادة والتي تليها. خلال هذه السنة لا يحق للمالك طلب أي زيادة إضافية، حتى لو ارتفعت إيجارات السوق. هذا النظام يختلف عن Indexmiete (الإيجار المرتبط بمؤشر التضخم).

التأجير من الباطن / تأجير غرفة أو الشقة لشخص آخر

Untervermietung تعني أن المستأجر يؤجر جزءاً من الشقة، أو أحياناً الشقة كلها، لشخص آخر. غالباً تحتاج إلى موافقة المؤجر قبل ذلك. الكلمة مهمة إذا أردت تأجير غرفة، تكوين WG، أو السفر لفترة طويلة وتريد أن يسكن شخص مكانك. بدون اتفاق واضح قد تظهر مشاكل في الإيجار وتسجيل العنوان وحتى في العقد الأساسي مع صاحب البيت.

المساحة السكنية / مساحة الشقة بالمتر المربع

الفون فلِشِه هي حجم الشقة بالمتر المربع. مهمة جداً لأنها تحدد سعر الإيجار ومكتوبة في عقد الإيجار. مهم: ليس كل مكان يُحسب بالكامل - الشرفات تُحسب بالنصف فقط، والأسقف المائلة تحت متر واحد لا تُحسب أبداً.