قاموس برليننا

تكاليف تشغيل المبنى / مصاريف الخدمات

هي مصاريف تشغيل المبنى السكني مثل الماء، القمامة، تنظيف الدرج، العناية بالحديقة، الحارس أو المصعد. يدفع المستأجر غالباً مبلغاً شهرياً مقدماً ثم يحصل لاحقاً على كشف حساب سنوي. كهرباء شقتك الخاصة غالباً ليست جزءاً منها.

كشف حساب التكاليف التشغيلية / تسوية المصاريف الإضافية

تسوية سنوية من صاحب الشقة توضح ما إذا كانت مدفوعاتك الشهرية المسبقة للتكاليف الإضافية (Nebenkosten) مرتفعة جداً أو منخفضة جداً. إما تسترد مالاً أو يجب أن تدفع فرقاً. تشمل تكاليف مثل التدفئة، الماء، القمامة، حارس المبنى، ضريبة الأرض. في ألمانيا، عليك دفع 'Vorauszahlung' (دفعة مقدمة) شهرياً، ثم في نهاية السنة تحصل على الحساب الفعلي.

إنهاء عقد الإيجار لحاجة المؤجر الشخصية

إنهاء المؤجر لعقد الإيجار لأنه يحتاج الشقة لنفسه أو لأحد أقاربه المقربين. يُعدّ هذا أحد الأسباب القليلة التي يحق فيها قانوناً للمؤجر إخلاء المستأجر في ألمانيا.

المطبخ المُجَهَّز / المطبخ المثبَّت في الشقّة

مطبخ مُثَبَّت بشكل دائم داخل الشقّة، يتضمّن الخزائن والرفوف وحوض الجلي وفي العادة الموقد والفرن والثلّاجة المُدمَجة. أهم نقطة يجب أن يفهمها كل مهاجر عربي قادم إلى ألمانيا: **معظم الشقق في ألمانيا تُؤجَّر بدون مطبخ**، أيّ تستلمها كغرفة فارغة فيها فقط أنابيب الماء والكهرباء، وعليك أن تشتري وتثبّت المطبخ بنفسك (أو تشتريه من المستأجر السابق ضمن صفقة 'Ablöse').

جماعة سكان المبنى / سكان العمارة

Hausgemeinschaft تعني مجموع سكان المبنى أو العمارة. الكلمة لا تعني بالضرورة أنهم أصدقاء، بل تشير إلى العيش المشترك واحترام قواعد البيت: الضجيج، القمامة، الدرج، واستخدام المساحات المشتركة. ستسمعها في رسائل Hausverwaltung أو في اجتماعات السكان عندما توجد شكوى أو تنبيه عام. في برلين قد يعيش في المبنى أشخاص من ثقافات كثيرة، لذلك تُستخدم القواعد المكتوبة لتجنب سوء الفهم.

قواعد المبنى / النظام الداخلي للعمارة

الـHausordnung هي مجموعة القواعد التي يجب على جميع سكان المبنى اتباعها. تنظم أشياء مثل أوقات الهدوء، واجبات التنظيف في السلم، رمي القمامة، واستخدام المساحات المشتركة. قواعد المبنى عادة جزء من عقد الإيجار، ومخالفتها قد تؤدي لمشاكل مع المالك.

تأمين محتويات البيت

تأمين محتويات البيت يحمي الأشياء الموجودة داخل شقتك مثل الأثاث والملابس والأجهزة، وأحياناً الدراجة حسب العقد. يدفع التعويض في حالات مثل الحريق، تسرب الماء، السرقة أو العاصفة. لا يساوي تأمين المبنى ولا تأمين المسؤولية الشخصية.

شركة إدارة المبنى / إدارة العقار

شركة أو شخص يدير المبنى السكني نيابةً عن المالك. تتولى إدارة المبنى الإصلاحات وكشوف حساب الخدمات ولوائح المبنى والتواصل مع المستأجرين.

كشف حساب تكاليف التدفئة السنوي

كشف سنوي ترسله إدارة المبنى أو المالك يوضّح كمية الطاقة التي استهلكتها للتدفئة خلال السنة الماضية ومقدار ما دفعته مقدّماً ضمن المصاريف الإضافية (Nebenkosten). إذا كان استهلاكك أعلى من توقّعك الشهري المُسبَق، يُطلب منك دفع فرق إضافي (Nachzahlung)؛ وإن كان أقل، تستردّ المبلغ. تصلك عادةً في الخريف أو الشتاء، وغالباً ما تكون أكبر فاتورة سنوية تستلمها من بيتك.

التدفئة / جهاز التدفئة

الجهاز الذي يُدفئ الشقة أو المنزل. في ألمانيا توجد عادةً تدفئة مركزية تعمل بالغاز أو الزيت أو الطاقة الحرارية البعيدة. تكاليف التدفئة جزء من النفقات الإضافية (Nebenkosten) وتُحسب في الكشف السنوي.

الإيجار المرتبط بمؤشّر التضخّم / إيجار الفهرسة

نظام إيجار سكني في ألمانيا تُحدَّد فيه الزيادات السنوية للإيجار وفقاً لمؤشّر أسعار المستهلك الرسمي (Verbraucherpreisindex - VPI) الذي يُصدره مكتب الإحصاء الفيدرالي (Statistisches Bundesamt). بمعنى آخر: كلّما ارتفعت الأسعار في الاقتصاد الألماني (التضخّم)، يحقّ للمؤجِّر رفع الإيجار بنفس النسبة. هذا النوع من العقود أصبح منتشراً جداً في السنوات الأخيرة، خاصة في برلين وميونخ وهامبورغ، وكان كارثياً للمستأجرين خلال أزمة التضخّم 2022-2023 حين قفزت الإيجارات بنسبة 7-10٪ في عام واحد. على عكس الإيجار المتدرِّج (Staffelmiete) الذي يُحدّد الزيادات مسبقاً بأرقام واضحة، فإن الـIndexmiete متغيِّر وغير قابل للتنبّؤ.

الإيجار البارد / الإيجار الأساسي دون المصاريف الجانبية

الإيجار الصافي للشقة فقط، دون التدفئة والماء وجمع النفايات والكهرباء والمصاريف الجانبية الأخرى. الإيجار البارد هو المبلغ الذي يذهب مباشرةً إلى جيب المالك كإيجار فعلي للشقة، أما الإيجار الدافئ (Warmmiete) فيشمل جميع المصاريف الجانبية المقدرة (Nebenkosten) إضافةً للإيجار البارد. الفرق بين الاثنين قد يصل إلى 200-400 يورو شهرياً في برلين، ولذلك يُعتبر التمييز بينهما أحد أهم الخطوات الأساسية عند البحث عن شقة — كثير من القادمين الجدد يوقّعون عقداً ظناً منهم أن سعر الشقة المذكور في الإعلان يشمل كل شيء، ثم يُفاجأون.

التأمين / العربون (للسكن)

مبلغ من المال تدفعه لصاحب العقار كضمان عند استئجار شقة. الحد الأقصى ثلاثة أضعاف الإيجار الأساسي (بدون التكاليف الإضافية). تستعيد المال عند الانتقال إذا كانت الشقة بحالة جيدة.

تسوية وديعة الإيجار / حساب مبلغ الكفالة

تسوية وديعة الإيجار هي كشف بعد الخروج من الشقة يوضح كم سيُعاد من مبلغ الكفالة وكم سيحتفظ به المؤجر. قد تُخصم مبالغ بسبب إيجار مفتوح أو أضرار أو مصاريف جانبية أو تنظيف. يحق لك طلب إيصالات وفحص ما إذا كانت الخصومات مبررة فعلاً. احتفظ بها مع العقد ومحضر التسليم لأنهما يساعدانك إذا اختلفت مع المؤجر حول الخصومات.

جرس الباب

جهاز على باب المنزل يستخدمه الزوار للإعلان عن وصولهم. في العمارات الألمانية، يوجد عادة لوحة أجراس (Klingelanlage) تحتوي على عدة أسماء. تضغط على الزر بجانب الاسم الصحيح.

عمولة السمسار / رسوم الوساطة العقارية

الرسوم التي تدفعها لسمسار عقارات عندما تجد شقة من خلاله وتوقع عقد الإيجار. منذ 2015 يسري في ألمانيا: من يكلف السمسار يدفع له - عادةً صاحب الشقة إذن.

زيادة الإيجار / رفع قيمة الإيجار

عندما يريد المالك رفع قيمة الإيجار الشهري. في ألمانيا هناك قواعد صارمة: لا يجوز أن يرتفع الإيجار أكثر من 20% خلال ثلاث سنوات (في بعض المدن 15% فقط). يجب على المالك تبرير الزيادة كتابياً.

استمارة معلومات المستأجر عن نفسه

استمارة يطلبها المؤجر قبل الموافقة على السكن. تكتب فيها معلومات مثل الدخل، العمل، عدد الأشخاص في البيت وأحياناً وجود حيوانات أليفة. هذه الاستمارة ليست عقد إيجار ولا تعني أنك حصلت على الشقة، لكنها تؤثر على قرار المؤجر.

وديعة الإيجار / تأمين السكن

Mietkaution هي مبلغ يدفعه المستأجر في بداية عقد الإيجار كتأمين للمالك. إذا لم توجد أضرار أو ديون بعد الخروج، يجب إرجاعها. في السكن العادي لا يجوز أن تتجاوز ثلاثة أضعاف الإيجار البارد الصافي، ويمكن غالباً دفعها على ثلاث دفعات شهرية. هذا المال يبقى من حق المستأجر قانونياً، حتى لو كان محفوظاً عند المالك طوال مدة السكن.

تخفيض الإيجار القانوني بسبب عيوب في السكن

تخفيض قانوني لقيمة الإيجار عندما تكون الشقة تعاني من عيوب جوهرية تُعيق استخدامها بشكل طبيعي كما هو منصوص عليه في العقد. الأساس القانوني هو المادة 536 من القانون المدني الألماني (BGB). يجب على المستأجر إبلاغ المؤجر بالعيب وإعطاؤه مدة معقولة لإصلاحه. الأسباب الأكثر شيوعاً: انتشار العفن (Schimmel)، عطل التدفئة في الشتاء، تسرب السقف، أعمال بناء مزعجة بصوت عالٍ، حمّام معطل، صراصير أو فئران. نسبة التخفيض تعتمد على جسامة العيب - عادة بين 5% و50% من الإيجار الشهري.

كبح ارتفاع الإيجار / قاعدة تحديد سعر الإيجار

هي قاعدة قانونية تهدف إلى منع الإيجارات الجديدة من الارتفاع بشكل مبالغ فيه في المدن ذات سوق سكن صعب. لا تنطبق في كل مكان ولها استثناءات، مثل بعض الأبنية الجديدة أو الشقق التي تم تحديثها بشكل كبير. في برلين يسمعها المستأجرون كثيراً عند فحص عقد الإيجار ومقارنة السعر بالإيجارات المعتادة في نفس المنطقة ونفس نوع السكن.

شهادة خلوّ من ديون الإيجار

هي شهادة من المؤجر السابق تؤكد أنك لا تملك ديون إيجار مفتوحة. يطلبها كثير من المؤجرين عند التقديم على شقة جديدة مع SCHUFA، إثبات الدخل، والهوية. معناها العملي أنك كنت تدفع الإيجار بانتظام ولا توجد مطالبات مالية قديمة من عقد الإيجار السابق. وجودها يزيد ثقة المؤجر بك في سوق سكن مزدحم مثل برلين، حيث الطلب عالٍ.

تحميل تكاليف التحديث على الإيجار

تحميل تكاليف التحديث (Modernisierungsumlage) هو حقّ يمنحه القانون الألماني للمالك ليرفع الإيجار بشكل دائم إذا قام بتحديث الشقّة (نوافذ جديدة، تدفئة أكثر كفاءة، عزل حراري…). يُسمَح حالياً بتحميل ما يصل إلى 8% من تكاليف التحديث سنوياً على الإيجار. لكن يوجد سقف قانوني (Kappungsgrenze) يحمي المستأجر من زيادات مفاجئة كبيرة، ولا يجوز للمالك خلط أعمال الصيانة (Instandhaltung) — التي يدفعها هو — مع التحديث.

إخطار خطّي للمؤجِّر بوجود عيوب في المسكن

رسالة خطّية تُرسَل إلى المؤجِّر تُبلِّغه فيها رسمياً بعيب أو ضرر في الشقّة — مثل العفن، تعطّل التدفئة، تسرّب المياه، أو خلل في النوافذ. هذه الرسالة شرط قانوني عملياً قبل أي خطوة لاحقة: لا يحقّ لك تخفيض الإيجار (Mietminderung)، ولا المطالبة بتعويض، ولا حتى إنذار المؤجِّر، قبل أن تكون قد أرسلت Mängelanzeige موثَّقة وأعطيته مهلة معقولة للإصلاح.